Mag ik een schuur of stal verbouwen tot woning?

Van schuur of stal naar woning | Van ontwerp tot vergunning

Het bedrijf is gestopt, de stal staat leeg en het gebouw is nog goed. Logisch dat je denkt aan wonen. Toch mag dat vrijwel nooit zomaar: het omgevingsplan bepaalt welke functie een gebouw heeft, en bij een agrarische of bedrijfsfunctie is zelfstandig wonen strijdig gebruik. Verbouwen zonder toestemming levert dus geen woning op, alleen een risico. Wij zoeken uit welke route bij jouw erf past en regelen de vergunning erbij, van haalbaarheidscheck tot verleende vergunning.

Wat het ingewikkeld maakt, is dat er geen landelijke regeling is die zegt wanneer een lege schuur een woning mag worden. Provincies stellen kaders in hun omgevingsverordening, gemeenten werken die uit in beleid en in het omgevingsplan, en die kaders verschillen per provincie en gemeente. De gemeente moet daarnaast onderbouwen dat de nieuwe functie op deze plek past en dat het geheel ruimtelijk beter wordt. Meestal gaat dat via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, soms via een wijziging van het omgevingsplan zelf.

Hoe werkt functieverandering van een schuur of stal?

Een bouwplan valt sinds de Omgevingswet uiteen in twee losse toetsen. De technische toets gaat over veilig en gezond bouwen volgens landelijke regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De ruimtelijke toets, de omgevingsplanactiviteit, gaat over de vraag of de functie hier past. Bij een schuur naar woning is die tweede toets de kern van het verhaal.

Past wonen niet binnen de regels van het omgevingsplan, dan zijn er twee routes. Biedt het plan zelf een afwijkingsmogelijkheid met eigen voorwaarden, dan loopt het via een binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Is dat er niet, dan gaat het via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waarbij de gemeente jouw plan met een individuele vergunning mogelijk maakt zonder het plan zelf te wijzigen. Is het plan groter of nog niet uitgekristalliseerd, dan is een wijziging van het omgevingsplan de aangewezen weg. De gemeente moet in alle gevallen laten zien dat er sprake blijft van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Het mechanisme dat in het buitengebied breed wordt gebruikt, ziet er in grote lijnen zo uit:

• Functieverandering: de vrijkomende bedrijfsbebouwing krijgt een andere functie, bijvoorbeeld wonen, een kleinschalig bedrijf, recreatie of opslag.
• Sloop als tegenprestatie: in ruil voor het slopen van een aanzienlijk deel van de overtollige bedrijfsbebouwing ontstaat ruimte voor woonruimte of een bouwrecht voor een nieuwe woning. Dit zijn de sloop- en rood-voor-rood-achtige regelingen; hoeveel je moet slopen en wat je ervoor terugkrijgt, verschilt per provincie en gemeente.
• Ruimtelijke kwaliteit: bijna altijd hoort er landschappelijke inpassing bij, met een erfinrichtingsplan voor beplanting, erfgrenzen en de plek van de bebouwing. Dat wordt vaak als voorwaarde aan de vergunning gehangen.
• Karakteristieke of beeldbepalende panden: sommige gemeenten hebben in het omgevingsplan gebouwen aangewezen die niet zomaar gesloopt of van uiterlijk veranderd mogen worden. Dat kan een kans zijn, omdat behoud via een nieuwe functie juist gewenst is, maar het stelt wel eisen aan je ontwerp.

Technisch geldt bij verbouw het verbouwregime en niet het zwaardere nieuwbouwregime. Uitgangspunt is het rechtens verkregen niveau: wat er al is mag door de verbouwing niet slechter worden, en wat je toevoegt haalt minimaal het niveau voor bestaande bouw. Dat maakt transformatie van een bestaande stal vaak haalbaarder dan sloop en nieuwbouw, maar het vraagt wel een onderbouwing per bouwdeel. Reken verder op onderzoek naar geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en verkeer en parkeren; welke onderzoeken er nog meer nodig zijn, verschilt per locatie.

Waar lopen schuurtransformaties in de praktijk op stuk?

De bekendste misvatting is dat een lege schuur vanzelf een woning mag worden zodra het bedrijf stopt. Dat is niet zo: functieverandering is vrijwel altijd vergunningplichtig en meestal gekoppeld aan voorwaarden zoals sloop, landschappelijke inpassing en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Wie vast begint met verbouwen, staat later met een gebouw dat op papier geen woning is.

Andere struikelblokken: asbest in oude dak- en gevelplaten, dat door een gecertificeerd bedrijf verwijderd moet worden en dat je vooraf meldt bij de gemeente, samen met de sloop van de rest. Zie ook onze uitleg over sloopmeldingen. Stikstof speelt als het erf in de buurt van een Natura 2000-gebied ligt; die berekening kun je beter vroeg maken dan laat. Verder wordt de sloopopgave onderschat, blijkt achteraf dat een deel van de bebouwing ooit zonder vergunning is neergezet en dus niet meetelt, en wordt vergeten dat een nieuwe woning naast een actief bedrijf van de buren te maken krijgt met geur- en geluidcontouren. Zonder dat huiswerk stokt de financiering.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij beginnen met een haalbaarheidscheck van je erf: welke functie staat er nu in het omgevingsplan, welke provinciale en gemeentelijke kaders gelden hier, en welke sloop- of compensatieroute past bij jouw bebouwing. Wij meten het erf en de gebouwen in, bouwen een 3D- of BIM-model en maken de tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie, inclusief het sloopoverzicht. Wij stellen de ruimtelijke onderbouwing op met de landschappelijke inpassing, verzamelen de onderzoeken die hier spelen en leggen het plan eerst via een conceptverzoek of vooroverleg aan de gemeente voor. Daarna dienen wij de aanvraag in via het Omgevingsloket en beantwoorden wij de vragen van de gemeente.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Staat er een schuur of stal op je erf waar je een woning in ziet? Plan een half uur met Michel. Hij vertelt welke route bij functieverandering hoort, wat gemeenten daarvoor meestal terugvragen en hoe zo'n traject loopt. Wat er op jouw erf mogelijk is, volgt uit het omgevingsplan en het gemeentelijk beleid; daar begint de opdracht mee. Binnen twee werkdagen krijg je antwoord van ons.

Moet ik altijd andere bebouwing slopen om te mogen wonen in de schuur?

Niet altijd, maar vaak wel. Veel provincies en gemeenten koppelen een nieuwe woonfunctie in het buitengebied aan het slopen van overtollige bedrijfsbebouwing, om verstening tegen te gaan. Hoeveel vierkante meter dat is en of er alternatieven zijn zoals een kwaliteitsbijdrage, verschilt per provincie en gemeente.

Mag ik de schuur eerst verbouwen en de functie daarna regelen?

Dat is een slecht idee. Je bouwt dan zonder de ruimtelijke toestemming die je nodig hebt en de gemeente kan handhaven. Bovendien verzwakt het je positie: een gemeente beoordeelt een plan liever vooraf dan achteraf. Regel de functieverandering eerst, dan weet je waar je aan toe bent voordat je investeert.

Krijg ik een hypotheek op een verbouwde schuur?

Geldverstrekkers kijken naar de vastgelegde functie en naar de vergunningen. Staat de woonfunctie niet in het omgevingsplan of ontbreekt de vergunning, dan is financieren lastig en bij verkoop komt het alsnog naar boven. Zorg dat de papieren kloppen voordat je verbouwt, dan is het pand later gewoon te financieren.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.