Hoe lang duurt het van kavel tot sleutel?

Van eerste schets tot sleutel: wij bewaken de vergunningroute

Je wilt weten wanneer je de sleutel in handen hebt, en dat is een redelijke vraag. Het eerlijke antwoord is dat de vergunningprocedure zelden de bottleneck is: die termijnen staan in de wet en ze zijn korter dan de meeste mensen denken. Wij ontwerpen je woning en regelen de vergunning erbij, en houden daarbij de volgorde vast die de doorlooptijd bepaalt: eerst weten wat er op jouw kavel mag, dan uitwerken, dan indienen.

Wat een planning uit elkaar trekt zit ervoor en ernaast: onderzoeken met wachttijden, een gemeenteraad die zich over een afwijking moet buigen, materiaalkeuzes die te laat vallen en stukken die ontbreken waardoor de klok stilstaat. Welke stappen er formeel zijn en in welke volgorde ze komen, staat in welke vergunningen je nodig hebt. Hieronder lees je wat er wettelijk vastligt, wat de praktijk daarbij optelt en hoe je de volgorde zo kiest dat je niet twee keer hetzelfde werk doet. Geen belofte over een opleverdatum dus, maar wel een eerlijk beeld van waar de maanden in gaan zitten.

De termijnen die wettelijk vastliggen

Voor de vergunning zelf zijn de termijnen helder. Dit is het deel van je planning dat je met een kalender kunt vullen, omdat het in de wet staat en niet per gemeente verschilt.

• Beslistermijn reguliere procedure: acht weken na ontvangst van de aanvraag. Is instemming van een ander bestuursorgaan nodig, dan zijn het twaalf weken.
• Eenmalige verlenging: maximaal zes weken, waarbij het bevoegd gezag je dat binnen de beslistermijn laat weten.
• Opschorting als er om aanvullende gegevens wordt gevraagd. De klok staat dan stil, en hoe lang hangt af van hoe snel jij levert.
• Inwerkingtreding: de dag na bekendmaking. Bij onomkeerbare activiteiten zoals kappen en slopen pas vier weken na bekendmaking.
• Bezwaartermijn: zes weken, ingaand de dag na bekendmaking.
• Bouwmelding: uiterlijk vier weken voor de start van de bouw. De gereedmelding volgt ten minste twee weken voor ingebruikname.

Hier hoort een correctie bij die je op veel kavelsites nog niet terugvindt. Onder de Omgevingswet is de reguliere procedure het uitgangspunt, ook voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De uitgebreide procedure van zes maanden is de uitzondering: die geldt als de wet dat voorschrijft, als jij er zelf om vraagt of ermee instemt, of als het bevoegd gezag daartoe besluit. De vuistregel dat afwijken van het bestemmingsplan automatisch zesentwintig weken duurt, komt uit de tijd van voor 2024 en klopt niet meer.

Dat is goed nieuws voor je planning, maar geen vrijbrief. Een buitenplanse activiteit vraagt een zwaardere onderbouwing, en die onderbouwing maak je voordat de klok van acht weken gaat lopen. De formele beslistermijn is dus kort; de voorbereiding die eraan voorafgaat is dat niet, en die voorbereiding bepaalt hoe soepel de acht weken verlopen. En let op de opschorting: elke keer dat de gemeente om aanvullende gegevens moet vragen, verlengt dat je doorlooptijd met de tijd die jij nodig hebt om te leveren.

Wat de praktijk erbij optelt

Tel je alles bij elkaar op, dan kom je uit op iets heel anders dan acht weken. Twee onafhankelijke praktijkbronnen, een bouwbedrijf en een kavelplatform, komen allebei uit op grofweg anderhalf tot drie jaar van eerste schets tot sleutel voor een particuliere vrijstaande woning. Dat is een praktijkcijfer uit de markt, geen wettelijke termijn en geen belofte: wat jouw plan doet, hangt af van jouw kavel, jouw ontwerp en jouw gemeente. Wel komt uit beide bronnen dezelfde kernboodschap: de voorfase van ontwerp en vergunning duurt minstens zo lang als de bouw zelf.

De grootste tijdvreters zitten dan ook niet in de bouwplaats maar in de aanloop:

• Archeologisch onderzoek. Niet alleen het onderzoek kost tijd, ook de wachttijd voordat het start telt mee. Reken dus terug vanaf de datum waarop je de uitkomst nodig hebt.
• Ecologisch vervolgonderzoek. Dat is seizoensgebonden, bijvoorbeeld voor vleermuizen in het zomerhalfjaar. Mis je het seizoen, dan kost dat een heel jaar in plaats van een paar weken.
• Bindend advies van de gemeenteraad. Bij een buitenplanse activiteit kan de raad zich erover moeten buigen, en die vergadert niet wekelijks.
• Een conceptverzoek. Dat kent geen wettelijke behandeltermijn en komt bovenop de procedure. Het maakt de uitkomst voorspelbaarder maar het traject langer.
• Bezwaar van derden. De termijn van zes weken staat vast; wordt er daadwerkelijk bezwaar gemaakt, dan loopt het aanzienlijk verder op.
• Stikstof. Ligt de kavel bij een Natura 2000-gebied, dan hoort er een berekening bij en mogelijk een aparte vergunningprocedure.
• Nutsaansluitingen. Wij hebben geen betrouwbare bron kunnen vinden voor de actuele levertijd van een nieuwe aansluiting, en netcongestie speelt daarbij een rol. Wij noemen daarom geen termijn, maar wel dit: vraag de aansluitingen vroeg aan en laat de netbeheerder de datum bevestigen voordat je een opleverdatum toezegt.

Wat je aan de kavelkant al kunt wegnemen, staat in waar je op let bij het kopen van een bouwkavel.

Een volgorde die tijd wint in plaats van kost

Doorlooptijd is voor een groot deel een kwestie van volgorde. Wie de stappen in de juiste volgorde zet, verliest geen maanden aan werk dat opnieuw moet.

• Voor de koop: weten wat er mag. Leg het omgevingsplan naast je wensen en bepaal het volume dat past. Dit is ook het moment voor de sondering en voor de vraag of er onderzoeken spelen.
• Direct na de koop: de onderzoeken starten. Bodem, archeologie en ecologie hebben wachttijden en soms een seizoen. Ze horen aan het begin van de planning, niet aan het eind.
• Schets- en definitief ontwerp. Maak de materiaalkeuzes hier, niet later. Late keuzes zijn volgens de praktijkbronnen een van de grootste oorzaken van vertraging.
• Eventueel een conceptverzoek als het plan afwijkt of de locatie gevoelig ligt.
• De aanvraag indienen, zo compleet dat de gemeente niet om aanvullende gegevens hoeft te vragen.
• Technische uitwerking en kwaliteitsborger. Dit loopt deels parallel aan de procedure, maar de bouwmelding kan pas als het technische ontwerp, de risicobeoordeling en het borgingsplan er zijn.
• Aansluitingen aanvragen zodra het ontwerp vaststaat.
• Bouwmelding, bouw en gereedmelding, met de termijn van vier weken respectievelijk twee weken erin gerekend.

Twee dingen zetten extra druk op die volgorde. Het eerste is de bouwplicht die bij een gemeentelijke kavel in de koopvoorwaarden kan staan: een termijn voor de start van de bouw betekent dat ontwerp, vergunning en aannemer daarbinnen rond moeten zijn. Het tweede is de financiering, waarbij je met het bouwbudget en de kosten van het hele traject rekening houdt terwijl je mogelijk dubbele woonlasten draagt.

Hoe krap dat uitpakt verschilt bovendien per gebied. Op een kavel in een nieuw uitleggebied in Zuid-Holland loopt de voorbereiding anders dan op een los perceel in een dorpskern, simpelweg omdat er andere onderzoeken, andere aansluitingen en andere voorwaarden bij horen. Reken je planning daarom door op jouw kavel, en niet op een gemiddelde.

Waarom een plan meestal voor de bouw vertraagt

Vraag je een bouwer waar de tijd blijft, dan wijst die zelden naar de bouwplaats. De vertraging zit vrijwel altijd in de maanden ervoor.

• Een onvolledige aanvraag. Vraagt de gemeente om aanvullende gegevens, dan staat de beslistermijn stil zolang jij bezig bent. Een aanvraag die in een keer compleet is, is de goedkoopste tijdwinst die er bestaat.
• Onderzoeken die achteraan in de planning staan. Archeologie kent wachttijd voordat er iets gebeurt en ecologisch vervolgonderzoek is aan seizoenen gebonden. Wie daar laat mee begint, verliest geen weken maar maanden.
• Materiaalkeuzes die blijven hangen. Zolang de keuzes niet vastliggen, kan het technische ontwerp niet af, en zonder technisch ontwerp geen complete bouwmelding.
• De kwaliteitsborger te laat regelen. Zonder borger, risicobeoordeling en borgingsplan is de bouwmelding niet compleet, en dan gaan de vier weken voor de start niet lopen.
• Rekenen met verouderde termijnen. Wie nog uitgaat van zesentwintig weken bij een afwijking plant op een regel die niet meer geldt, en stemt daar de aannemer, de bouwplicht en de financiering op af. Dat rechtzetten kost later meer dan het vooraf uitzoeken.

Wat wij voor je doen

Wat wij voor je doen: wij zetten aan het begin de hele route op een tijdlijn, met de wettelijke termijnen erin en de onderzoeken die op jouw kavel spelen op de plek waar ze de planning het minst raken. Wij bepalen of het plan binnen het omgevingsplan past en dus direct kan worden aangevraagd, of dat een conceptverzoek verstandiger is, en zorgen dat de aanvraag compleet is zodat de beslistermijn niet wordt opgeschort. Wij maken het ontwerp en alle tekeningen in een gedetailleerd 3D- en BIM-model, dienen de aanvraag in via het Omgevingsloket, beantwoorden de vragen van de gemeente en bewaken het moment waarop de bouwmelding met kwaliteitsborger aan de beurt is. Zo blijft de volgorde kloppen en loop je niet vast op een stap die eerder had gemoeten.

Ons proces: van ontwerp tot vergunning in vijf stappen

Elk traject bij BIMpressed verloopt in vijf vaste fasen, met na iedere fase een go/no-go-moment. Je weet dus altijd waar je staat en wat de volgende stap kost.

• 1. Vraag en uitgangspunten. We analyseren het omgevingsplan, de locatie en je wensen, eisen en budget, en brengen een offerte uit.
• 2. Vooronderzoek. Massastudie, vlekkenplan en voorlopig ontwerp, met een planning en een kostenraming op elementenniveau.
• 3. Architectuur en ontwerp. Definitief ontwerp en materialisatie, plus het vooronderzoek bij de gemeente: het conceptverzoek of vooroverleg.
• 4. Omgevingsvergunning. Uitwerking van het ruimtelijke en het technische deel, externe adviesrapportages en de aanvraag via het Omgevingsloket. Wij beantwoorden de vragen van de gemeente.
• 5. Bouw en uitvoering. Uitvoeringstekeningen en bouwbegeleiding, als je dat wilt.

Alles werken we uit in een gedetailleerd 3D/BIM-model. Daardoor zie je je plan vooraf zoals het wordt, en ziet de gemeente precies wat ze beoordeelt.

Waarom het bij ons vaker lukt: het omgevingsplan lezen en het gesprek voeren

Een vergunning krijgen is meer dan een formulier invullen. Het verschil zit in wie het plan leest en wie het gesprek voert. Michel Stomphorst, oprichter van BIMpressed, leest een omgevingsplan zoals de gemeente het leest en ziet daardoor mogelijkheden die anderen over het hoofd zien: de afwijkingsbevoegdheid die wél ruimte biedt, de functie die met een goede onderbouwing kan worden verbreed, de bouwregel die anders uitpakt dan ze op het eerste gezicht lijkt.

Daar komt bij dat wij bij veel gemeenten in ons werkgebied de behandelaars kennen en weten hoe zij een plan gepresenteerd willen zien. Wij gaan het gesprek aan en blijven in gesprek, ook met buren en andere belanghebbenden. Zo is het ons meer dan eens gelukt om naast een bedrijfsbestemming ook wonen mogelijk te maken, of om een zwembad in de achtertuin vergund te krijgen waar dat op papier niet leek te passen. Geen trucs, wel een plan dat klopt en een gesprek dat op tijd begint.

Termijnen

De wettelijke termijnen zijn in heel Nederland gelijk: de reguliere procedure duurt 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken; de uitgebreide procedure 6 maanden. De fase daarvóór, het conceptverzoek of vooroverleg, kent geen wettelijke termijn. Daar zit dus de tijdwinst: een compleet en goed onderbouwd plan levert minder vragen op en loopt sneller door. Dat is precies het deel dat wij voor je verzorgen.

Plan een kennismaking met Michel

Wil je weten wat een realistische planning is voor jouw kavel en jouw plan? Plan een kennismaking van een half uur met Michel. Hij vertelt welke route bij zo'n plan hoort, waar in het traject de tijd meestal verdwijnt en of BIMpressed de juiste partij is om het te begeleiden. Het uitwerken van jouw tijdlijn, met het omgevingsplan en de onderzoeken erbij, is de eerste stap van de opdracht. Plan hieronder een kennismaking; je hoort binnen twee werkdagen van ons.

Mag ik gaan bouwen zodra de vergunning is verleend?

Niet automatisch. De vergunning treedt in werking de dag na bekendmaking, en bij onomkeerbare activiteiten zoals kappen pas vier weken later. Daarnaast loopt er zes weken lang een bezwaartermijn. En voor de technische kant geldt dat je pas mag starten vier weken nadat je een complete bouwmelding hebt gedaan. Die termijnen lopen niet vanzelf gelijk op.

Hoe lang duurt het voordat ik een nutsaansluiting heb?

Daar konden wij geen betrouwbare bron voor vinden, dus wij noemen er geen termijn bij. Wat wel vaststaat is dat de levertijd per netbeheerder en per gebied verschilt en dat drukte op het elektriciteitsnet meespeelt. Vraag de aansluitingen daarom vroeg aan, zodra je ontwerp vastligt, en laat de netbeheerder een datum bevestigen voordat je een oplevering toezegt.

Kan ik de bouwmelding tegelijk met de vergunningaanvraag doen?

In de praktijk niet. De bouwmelding is pas compleet als de kwaliteitsborger is gecontracteerd en de risicobeoordeling en het borgingsplan klaar zijn, en dat kan alleen als het technische ontwerp af is. De vier weken voor de start lopen dus niet automatisch parallel aan de vergunningprocedure. Plan die stap bewust in, anders schuift de startdatum van je aannemer op.

Wat zijn de kosten als ik BIMpressed inschakel?

Ons honorarium is afhankelijk van het project en welke werkzaamheden wij uit moeten voeren. Gemiddeld komen onze kosten bij een project tussen de 5 en 8% van de bouwsom uit (excl. BTW). Bij een project met een bouwsom van € 400.000,- ligt ons honorarium dan tussen de € 20.000,- en € 32.000,- excl. BTW.